Vente d'un terrain à un promoteur : ce que vous devez savoir

25 avril 2017 par la rédaction

Vous avez été sollicité par un promoteur intéressé par un terrain qui vous appartient ? Si vous êtes séduit par sa proposition, voici quelques points à vérifier concernant votre terrain. Ils vous permettront d’avoir une vision claire de ce qu’il vaut et de ce que vous pouvez en demander. Vous serez ainsi armé dans la négociation.

Le terrain est-il constructible ?

Un terrain constructible a une valeur immédiate plus élevée. Il est possible que le promoteur vous achète le terrain et la maison qui s'y trouve déjà dans l'optique de la raser avant de construire autre chose. Dans ce cas le terrain est évidemment constructible. Mais si votre terrain n'est pas encore construit, il faut s'assurer qu'il est constructible. Cela se vérifie à la mairie. Le plan d’occupation des sols (POS) a été remplacé par le plan local d’urbanisme (PLU). Il est consultable en mairie et permet de connaitre immédiatement le statut du terrain. Les petites communes, qui n’ont pas de PLU, disposent de la carte communale, qui identifie les terrains constructibles ou non. Sans carte communale, c’est le règlement national d’urbanisme (RNU) qui s’appliquera.

Si le terrain est classé en zone « U », il est immédiatement constructible, de même que quand il est situé sur un secteur déjà urbanisé (plusieurs habitations desservies par les réseaux d’eau et d’électricité).

Il est possible qu’un terrain jadis constructible ne le soit plus, il est préférable de vérifier.

Au-delà, il est important de s’informer des contraintes d‘urbanisme. Vérifiez :

  • si le terrain est concerné par un Plan de prévention des risques (PPR) ?
  • s’il existe-t-il des servitudes, publiques ou privées.

Le notaire peut répondre à ces questions ainsi qu’un géomètre expert.

Quels sont la superficie et les caractéristiques du terrain ?

Le géomètre expert a surtout la fonction de garantir, de manière irrévocable, l’emplacement des limites du terrain. Son intervention est recommandée s’il existe le moindre doute, afin que les choses soient claires.

A noter : contrairement à une idée bien ancrée, le cadastre n’a qu’une valeur fiscale.

Selon la région, il peut aussi être important d’en savoir plus sur le sol et le sous-sol.

Le terrain est-il situé sur une zone de risque sismique ? Faudra-t-il réaliser des fondations, pratiquer un drainage, combler une fissure, consolider le terrain ou le nettoyer d’une pollution ?  Quand la nécessité de tels travaux est révélée, l’estimation de leur coût a une influence sur le prix du terrain

On peut obtenir des informations sur ces points sur le site Géorisques.

L’idéal demeure de faire étudier le sous-sol du terrain par un bureau d’études géotechniques. Cela coute généralement entre 1000 et 1600 €, et peut éviter de graves déconvenues ultérieures.

Combien vaut le terrain ?

C’est évidemment la grande question. Chacun a sa petite idée, les voisins aussi, un agent immobilier vous fera son estimation, et surtout le promoteur qui pense à l’acheter.

On peut les écouter. On peut aussi obtenir une information objective, de la part d’un des experts fonciers agréés auprès des tribunaux. Ils sont identifiés sur le site de leur organisme professionnel : la CEF.

Le prix d’un terrain est fonction de beaucoup de facteurs.

  • Le raccord (ou non) aux réseaux d’eau et d’électricité, l’accès par une route publique, goudronnée (ou non), 
  • les caractères physiques : le relief (qui peut exiger du terrassement pour construire), la pente, l’orientation au soleil, la vue…
  • l’environnement : urbain ou non, commerces proches ou non, transports en commun à proximité, services, espaces verts…
  • la pénurie ou l’abondance de terrains constructibles dans la zone
  • les éventuels travaux à réaliser avant la construction.

Valorisez le terrain

Même auprès d’un promoteur (surtout motivé par le prix au m²), l’allure générale du terrain est à soigner. Nettoyer les déblais ou déchets, débroussailler, faire apparaitre la vue, voire même aller jusqu’à faire réaliser les raccordements aux réseaux, si ce n’est pas fait : cela peut justifier un prix plus élevé, qui remboursera facilement les frais engagés.

Une demande de certificat d’urbanisme opérationnel peut être faite à l’issue de cette phase. Il indique si le terrain peut être utilisé pour l’opération prévue et constitue un argument favorable à la vente.

Un terrain prêt à vendre

L’ensemble de cette préparation et de ces expertises permet d’envisager une vente a un prix ferme, sur des bases saines et dans les meilleures conditions pour le vendeur, quel que soit l’acheteur.

Évitez de signer un contrat de vente où figure une clause que vous ne comprenez pas. Faites la lumière sur toute clause obscure avant la signature.

Deux cas particuliers doivent encore être évoqués :

La division foncière

Si le terrain est assez grand (à partir de 500 m²) et surtout s’il est situé en ville, il peut être intéressant de le vendre en plusieurs parts indépendantes. C’est une opération qui est aussi utilisée dans le cas d’un partage familial, d’une hypothèque, ou d’une donation. Notaires, avocats spécialisés, et géomètres expert sont à même de conseiller sur la pertinence d’une telle opération, laquelle est concrètement relativement lourde en procédures.

Terrain pas encore constructible

Si le terrain est mitoyen d’une zone constructible, ou noté « AU » sur le PLU, il a de grandes chances d’être bientôt constructible. Il est possible de le réserver (moyennant rémunération) à un promoteur, pour une vente effective le jour où le terrain sera disponible à l’urbanisation. Ce dispositif est délicat à mettre en place, le conseil d’un avocat est recommandé.

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