Investir dans le neuf : le zonage Pinel en question

Le découpage en zones Pinel

Le dispositif Pinel propose d’investir dans l’immobilier locatif en profitant d’une fiscalité privilégiée, à différentes conditions. L’une d’elle est un coût de construction de 5500 €/m². Une autre touche les loyers des futurs locataires, limités pour permettre l’accès au logement des revenus modestes.

Ces limites sont appliquées en fonction de zones, qui sont définies en fonction de leur tension, c’est-à-dire l’insuffisance d’offre locative par rapport à la demande.

4 zones en France

A bis (plafond de loyer 16,83 €/m²) – A (plafond 12,5 €/m²) – B (plafond 10,07 €/m²) – B2 (plafond 8,75 €/m²)

Or la pertinence du découpage, ainsi que l’appartenance de certaines communes à telle ou telle zone, semble sujette à caution aux yeux d’observateurs comme le Laboratoire de l’Immobilier. Cet organisme avait déjà, il y a quelques semaines, exprimé ses réserves quant à un investissement Pinel dans certaines villes, en particulier de la zone C, où la demande de logement ne semblait pas suffisante pour assurer de trouver un locataire. Car l’investisseur en Pinel compte sur l’engagement quasi immédiat d’un locataire pour financer son investissement sur la durée.

Un constat de grande hétérogénéité

Les loyers Pinel devraient se situer 20 % en dessous des loyers moyens pratiqués dans leur zone, or c’est rarement le cas :

• Dans la zone A bis, qui comprend Paris et les communes alentour, les loyers sont largement au-dessus de 20 % supérieurs au plafond prévu. Seules 7 villes ou arrondissements proposent effectivement des plafonds de loyers Pinel cohérents, qui jouent leur rôle de modérateur.
• Dans la zone B2, c’est le plafond Pinel qui semble trop élevé dans de nombreuses communes comme Romans sur Isère, Mâcon, ou Saint Chamond pour justifier le recours au dispositif.
• C’est aussi le cas en zone B1 à Dijon, Limoges, Metz, Nancy…

Ces exemples de situations aberrantes, dans un sens où l’autre, sont très nombreuses dans cette étude. Les plafonds, définis administrativement et manquant de souplesse face aux mouvements du marché, ne semblent pas pouvoir y tenir leur rôle.

Les villes où investir en Pinel

Le Laboratire de l'immobilier s'est associé au courtier Vousfianncer et à la plateforme Theseis pour identifier, pour chaque zone, certaines villes dans lesquelles l’investissement en Pinel trouve sa pleine pertinence :

• En zones A bis : les 13ème, 18ème, 19ème arrondissements de Paris, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret ou Vincennes se situent dans des valeurs proches de 20 % au-dessus du plafond Pinel.
• En zone A : Aix-en-Provence, Alfortville, Argenteuil, Champigny-sur-Marne, Nice ou Vitry-sur-Seine.
• En zone B1 : le zonage est cohérent à Annecy, Bordeaux, Caen, Grenoble, La Rochelle, Mérignac, Nantes, Rennes, Strasbourg, Toulouse…
• En zone B2 : les villes d’Angers, Brest, Calais, Colmar, Evreux, Dunkerque, Lorient, Poitiers, Soissons, Thionville.

Un nouveau zonage

La conclusion à laquelle aboutit l’étude est que le découpage en 4 zones ne suffit pas à refléter la diversité des situations et des loyers y répondant.

Les auteurs de l'étude proposent un nouveau découpage, cohérent avec les observations effectuées.

Ce zonage comprendrait 12 zones, calibrées selon une fourchette de loyer :

• La première, réservée aux loyers moyens supérieurs à 20 €/m², comprendrait Paris et sa proche banlieue.
• Les autres zones s’étageant de 18 à 19,99 €/m² à 8 à 8,99 € /m², jusqu’aux loyers inférieurs à 8 €/m².

Cette recommandation se complète de la suggestion de supprimer les deux zones extrêmes : la première (Paris et banlieue) parce que les prix et le peu de foncier disponible rendrait inopérant le recours au dispositif Pinel. La dernière (< 8 €/m²) parce qu’à l’inverse, une zone présentant des loyers de 8 €/m² ne peut pas être considérée comme tendue et ne justifie pas de financer des efforts de construction. Le dispositif Pinel serait ainsi circonscrit aux endroits où il est vraiment utile.