Investir : les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard reconduits en 2017

Le Pinel pour l’investissement locatif

Les investisseurs ont plébiscité ce dispositif fiscal : il aura été présent dans plus de 50 % des constructions neuves en 2015, et certainement autant en 2016. Son objet est de favoriser la construction locative.

Le logement financé par l’investisseur doit être loué à un locataire dont il sera l’habitation principale. Les revenus du locataire ne doivent dépasser un plafond, calculé en fonction de la zone et de la composition de son foyer.

Le loyer qu’il paiera est lui aussi déterminé en fonction de la zone. Il est calculé au m², un coefficient étant appliqué selon la surface du logement. Ce plafond peut être abaissé sur décision du préfet de région.

L’avantage fiscal justifie ces efforts : Pour en bénéficier, le bien sera loué 6, 9 ou 12 ans. Pour six ans, une réduction d’impôt de 12% du prix d’achat est appliquée, répartie  sur les six ans du bail ; pour neuf ans de bail, c’est une réduction de 18 %, pour douze ans, la réduction est de 21 %

Le Censi-Bouvard pour investir en résidences services

Les résidences services sont destinées à l’un des trois publics suivants : les touristes, les étudiants, ou les personnes âgées. Pour être considérés comme résidence services, une résidence doit offrir au moins trois des quatre services suivants : accueil, petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison. L’exploitant de la résidence est le locataire des logements.

Le plus souvent, un exploitant-promoteur construit une résidence services, la vend en Vefa à différents investisseurs, met en place l’infrastructure de gestion, trouve les locataires, entretient les lieux, fournit les services et paie des loyers aux propriétaires. Le rendement est estimé entre 4,5 et 6%/an.

Quand elle est destinée aux personnes âgées, la résidence peut être spécialisée (EHPAD) et médicalisée.

Les avantages fiscaux consistent en une déduction de l’impôt de 11 % de l’investissement HT chaque année, durant neuf ans. La TVA peut aussi être récupérée, mais à condition de conserver le bien durant 20 ans.

Le statut du propriétaire est celui du loueur en meublé LMNP, pour les revenus inférieurs à 23 000 € /an, et à 50 % du total des revenus (ou en LMP, professionnel, pour les revenu supérieurs).

Les revenus LMNP sont déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux, avec un abattement de 50%.

Immobilier "fiscal" : les précautions à prendre

En investissant tant en Pinel qu’en Censi Bouvard, il ne faut pas ne regarder que l’avantage fiscal. Les données communes à tous les investissements immobiliers doivent être prises en considération pour assurer le succès de l’opération.

- Pour un immeuble « Pinel », il faut être attentif au choix du quartier, à la présence de transports, des commerces, des zones d’activité professionnelle.

- Une résidence-services, elle, doit être proche des commodités pour les personnes âgées ou des zones touristiques s’il s’agit d’une résidence de tourisme et proche des facultés et des transports s’il s’agit d’une résidence étudiante.

La TVA n’est récupérable qu’après 20 ans, ce qui suppose au-delà des 9 ans initiaux un nouveau bail avec l’exploitant, probablement moins rémunérateur… Le choix de l’exploitant est à tous égards important.