Les résidences services ont le vent en poupe

03 mai 2016

Les résidences services destinées aux personnes âgées ont connu un croissance de 60 % au premier semestre 2016 ! Elles présentent un ensemble de qualités qui semblent déterminantes pour beaucoup d’investisseurs.

Les résidences services en bref

Un investissement en résidence service meublée bénéficie d’un avantage fiscal. Un gestionnaire s’occupe de la gestion au quotidien, et de trouver les locataires. Les résidences services répondent en particulier aux besoins d’hébergement des personnes âgées, et à la pénurie de logements étudiants.

Les caractéristiques d’une résidence services

Elle peut être destinée à trois publics distincts : les touristes, les étudiants, ou les personnes âgées. Les résidences destinées aux personnes âgées dépendantes peuvent être spécialisées et doté d’équipements médicaux (EHPAD).

En plus d’un logement meublé, elle doit proposer au moins trois de ces services : accueil, petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison. Le locataire du bien est l’exploitant chargé de la gestion de la résidence, qui paye des loyers aux propriétaires des logements.

En pratique, un exploitant-promoteur construit une résidence services, la vend en Vefa à différents investisseurs, met en place l’infrastructure de gestion, se charge de trouver des locataires, de l’entretien et de la fourniture des services, et du paiement des loyers. Le tout dans le respect de la législation, qui permet à l’investisseur de profiter d’avantages fiscaux.

Le rendement est estimé entre 4,5 et 6 % par an.

Les avantages fiscaux

Selon le dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur peut déduire 11 % de son investissement chaque année durant 9 ans, soit l’ensemble récupéré en 9 ans. Il est aussi possible de récupérer la TVA, sous condition de rester propriétaire durant au moins 20 ans.

Le statut de l’investisseur est celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si les loyers représentent moins de 23 000 €/an et moins de 50 % des revenus, ou de loueur en meublé professionnel (LMP) pour des revenus supérieurs. Les revenus sont imposables dans la catégorie Micro-BIC, avec un abattement forfaitaire pour charges de 71 %.

L’investissement

Deux points doivent être examinés soigneusement :

La qualité de l’emplacement (proche des facs pour les résidences étudiantes, proche du centre-ville pour les personnes âgées, proche des pistes, des plages, ou des zones touristiques pour les résidences de tourisme,).

La qualité de l’exploitant, de préférence un promoteur important ayant une bonne expérience de ce type de produit. Le bail porte sur 9 années au minimum, il s’agit donc d’un investissement de longue portée. Des différents entre propriétaires et exploitant sont arrivés, il convient de bien examiner le bail commercial de 9 ans, qui fixe entre autres le loyer et les conditions de son actualisation et le niveau des charges. 

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