Quel logement choisir pour défiscaliser en Pinel ?

Le dispositif Pinel, en bref

La loi Pinel est un dispositif d’optimisation fiscale. Il permet d’obtenir une réduction sur le montant de votre imposition. Le bail doit concerner une résidence principale et une location nue (non meublée). Le loyer doit respecter les plafonds en vigueur, tout comme le revenu fiscal de référence de votre locataire. 

Si vous remplissez l’ensemble des conditions, vous pouvez prétendre à une réduction de :

• 2 % par an les six premières années, soit 12 % du prix d’achat ; 
• 2 % par an les trois suivantes, soit 18 % du prix d’achat sur neuf ans ; 
• 1 % par an sur les trois dernières années soit 21 % du prix d’achat sur 12 ans. 

Pour un investissement locatif d’une valeur de 150 000 euros, cela représente :

• 18 000 euros de réduction sur six ans, soit 3 000 euros par an ;
• 27 000 euros de réduction sur neuf ans soit 3 000 euros par an
• 31 500 euros de réduction, soit 3 000 euros par an les neuf premières années et 1 500 euros par an les trois dernières. 

La réduction est limitée à deux investissements par an dans la limite de 300 000 euros de prix de revient. Elle entre dans le calcul du plafonnement des avantages fiscaux de 10 000 euros. 

Dans quel bien investir ? 

Tous les biens ne peuvent pas ouvrir droit à la réduction d’impôt. Depuis le 1er janvier 2021, l’habitat individuel, c’est-à-dire les maisons, les pavillons et autres villas, est exclu du dispositif. Seul le logement collectif (les appartements) est éligible. 

Un appartement (comme) neuf

La loi Pinel concerne en priorité l’immobilier neuf. Pour réduire vos impôts, vous devez : 

• devenir le premier propriétaire d’un appartement de moins de cinq ans ; 
• investir dans un programme en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ;
• acquérir un local que vous transformez en habitation grâce à des travaux ; 
• faire construire un logement. 
• rénover ou réhabiliter un logement ancien. 

Un bien situé dans une zone tendue

Le Pinel a été pensé pour faciliter l’accès à la location des ménages aux ressources modestes dans les zones tendues, celles étiquetées A, A bis ou B1. Cela correspond entre autres à l’Île-de-France, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, les territoires d’outre-mer, la frontière suisse et les grandes agglomérations (Lyon, Bordeaux, Lille, Nantes…). 

La Bretagne est soumise à un zonage spécifique décidé par le préfet, commune par commune. 

Une habitation qui respecte les normes environnementales

Dernière exigence à satisfaire : les normes de construction. L’objectif à atteindre dépend de la date de dépôt du permis de construire. S’il a été transmis avant le 1er janvier 2022, le bâtiment doit répondre à la RT 2012 (réglementation thermique 2012). Si la demande d’autorisation a été communiquée après le 1er janvier 2022, l’immeuble doit respecter la RE 2020 (réglementation environnementale 2020).

Pour les logements réhabilités, les travaux doivent permettre d’atteindre le label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009.

À compter du 1er janvier 2023, la loi Pinel évolue. Pour bénéficier des taux actuels, il faudra investir dans des biens situés en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou répondant à des normes environnementales et d’usage plus importantes. Autrement, le taux de la réduction d’impôt sera minoré. Pour une location de 6, 9 ou 12 ans, il passera à 10,5 15 ou 17,5 % en 2023 et à 9, 12 et 14 % en 2024.