Les solutions des promoteurs pour atteindre l’objectif de zéro artificialisation nette

Reconstruire la ville sur la ville

Pour gagner du temps et de l’argent, les promoteurs immobiliers avaient l’habitude d’acquérir des terrains vierges pour y bâtir des maisons et des appartements. Mais cette ère est révolue. Pour respecter la zéro artificialisation nette, les constructeurs préfèrent acheter des lots déjà artificialisés.

Leur Graal ? Les friches et les sites urbains laissés à l’abandon. Dorénavant, les casernes désertées, les bureaux vides pour cause de télétravail et les centres commerciaux fantômes trouvent une seconde jeunesse. En convertissant ces espaces inutilisés en logements individuels ou collectifs, architectes et bâtisseurs reconstruisent la ville sur la ville. Ainsi, ils ne créent pas de nouvelles zones artificielles.

Mais ce recyclage a un prix. La démolition, la réhabilitation, la dépollution voire le désamiantage des lieux nécessitent une enveloppe supplémentaire. Ces opérations représentent un surcoût de 20 à 30 %, répercuté en partie sur le prix de vente.

Densifier l’habitat

Un jardin pour profiter du soleil, des voisins que l’on n’entend pas et la fin des réunions de copropriété, c’est le rêve des Français ! 80 % d’entre nous veulent vivre dans une maison individuelle. Mais cette soif de nature et d’espace est difficilement compatible avec la ZAN. En 2020, la taille moyenne d’un terrain à bâtir était de 924 m² et celle d’une maison de 120 m². En comparaison, la superficie moyenne d’un appartement neuf n’était que de 69,2 m².

Pour limiter l’artificialisation des sols, les futurs propriétaires vont donc devoir revoir leurs critères. Adieux lotissements édifiés sur d’anciennes terres agricoles ou forestières et bonjour immeubles résidentiels en ville. Les pouvoirs publics recommandent en effet de densifier l’habitat et de construire en hauteur, quitte à modifier le plan local d’urbanisme (PLU).

Afin d’offrir aux familles le cadre de vie auquel elles aspirent, les promoteurs veillent à apporter de la nature en ville. Presque tous les appartements sont désormais prolongés d’un balcon ou d’un jardin privatif. Le pied des immeubles s’habille d’îlots paysagers et de micro forets. Les toits deviennent des potagers partagés et des terrasses végétalisées.

Renaturer les sols

Mais il n’est pas toujours possible de métamorphoser une vieille usine en écoquartier ou de troquer l’habitat individuel pour le collectif. De plus, la croissance démographique et la pénurie de logements dans certaines régions nécessitent de construire plus, y compris sur des parcelles non artificialisées.

Lorsqu’ils n’ont pas d’alternative, les promoteurs choisissent de transformer une surface bétonnée en zone sauvage. Lorsqu’un nouveau programme voit le jour sur un terrain artificialisé, des oasis de verdure, des cheminements piétons végétalisés et des espaces de pleine terre sont incorporés. Ils permettent de changer la nature du sol et de compenser l’artificialisation indispensable à d’autres projets.

Mais ce processus de retour à la terre s’avère long et onéreux. Il faut d’abord démolir les constructions, dépolluer et désimperméabiliser la parcelle. Ensuite, le sol existant est remplacé par un « technosol », perméable et fertile. Comptez environ 400 euros par mètre carré et des dizaines d’années avant que la nature reprenne pleinement ses droits !