Le paradoxe de l’immobilier neuf

25 septembre 2019

Le marché de l’immobilier ne s’est jamais aussi bien porté, pourtant les professionnels, spécifiquement dans l’immobilier neuf, s’interrogent : pourquoi cette tendance baissière du marché du neuf, dans une conjoncture a priori positive ?

Un contexte général favorable

La croissance en France, sur 12 mois a été de 1,7 %. Le chômage recule régulièrement et se situe en septembre 2019 à 8,7 %. Le taux d’épargne baisse légèrement, la consommation des ménages augmente, l’investissement des entreprises aussi. L’inflation a baissé pour se situer à 1,2 %. Analysée par l’INSEE, la confiance des ménages s’améliore. 

Des conditions de financement de l’immobilier exceptionnelles

Les acheteurs d’immobilier connaissent des conditions de financement encore jamais rencontrées : les taux de crédit sont extraordinairement bas (par exemple 1,39 % pour un crédit long terme), les prêts sont accordés pour des périodes très longues ; les organismes de crédit baissent leurs exigences en termes d’apport personnel ; la capacité à changer d’assurance-crédit chaque année en baisse le coût.

Cette offre ultra-séduisante ne peut que renforcer l’appétence, jamais démentie, du public pour l’investissement dans la pierre, ressenti comme plus sûr que toute autre forme d’épargne.

Ceci explique le succès actuel de l’achat immobilier en France : après 2017 et 2018, le bilan pour 2019 s’approchera et peut-être même dépassera le nombre d’un million de transactions.

Pourtant le neuf est en difficulté

Ce climat favorable ne profite pas à la construction neuve, malgré ses attraits, répétés par les professionnels. Les mises en chantier ont baissé de 5,5 % sur la dernière année et sont sous le seuil des 100 000. Les autorisations de logements ont baissé de 6,6 % en un an. Quant aux mises en vente, elles ont baissé de 11,7 % au 2ème trimestre 2019. Les ventes, elles, ont baissé de 12, 7 % comparées au 2ème trimestre 2018, dont – 7,7 pour les ventes aux particuliers.

Les raisons, telles qu’elles sont identifiées, sont multiples : le niveau des prix, qui, déjà élevé, augmente toujours (+5 % /an) et qui exclue toute une catégorie de population de l’achat immobilier ; l’arrêt partiel du PTZ (Prêt à Taux Zéro) ; et la réticence des élus locaux à accorder des permis de construire dans une période pré-électorale. Quand ceux-ci sont délivrés, les recours sont très nombreux et n’encouragent guère les élus à aller de l’avant.

Ces faits suffisent-ils à tout expliquer ? L’évolution du marché nous le dira.

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