Quatre façons de défiscaliser dans l’immobilier neuf

Une réduction de 21 % du prix d’acquisition sur 12 ans avec la loi Pinel

Depuis septembre 2014, le dispositif Pinel octroie aux contribuables qui mettent un appartement neuf en location une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix d’achat du bien. 

Pour bénéficier de ce geste de l’administration fiscale, le bailleur doit remplir plusieurs conditions : 

• acheter dans une zone tendue éligible ;
• louer le logement nu et à titre de résidence principale ; 
• fixer un loyer respectant le barème officiel ;
• choisir un occupant dont les ressources ne dépassent pas le plafond établi par le gouvernement ;
• investir dans une construction labellisée réglementation thermique 2012 (RT 2012). 

L’État a d’ores et déjà annoncé que 2022 serait la dernière année pour profiter du Pinel tel que nous le pratiquons. À partir du 31 janvier 2023, la réduction de 21 % ne sera accessible que pour les habitations à haute performance écologique et celles situées dans des quartiers désignés comme prioritaires. 

11 % de la valeur du bien économisé en 9 ans grâce au Censi-Bouvard

Depuis ses débuts en 2012, la loi Censi-Bouvard a évolué, et son champ d’application s’est progressivement rétréci. Vouée à disparaître fin 2021, la mesure a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2022. 

Le dispositif Censi-Bouvard accorde une réduction d’impôt équivalent à 11 % du prix hors taxe de votre investissement sur 9 ans. Tous les biens tout juste livrés ou en VEFA ne sont pas concernés. Pour être éligible, le logement doit être meublé et situé :

• dans un établissement médico-social hébergeant des patients handicapés ;
• dans une résidence service destinée aux étudiants, aux seniors ou à des locataires en situation de handicap ;
• dans un programme d’accueil familial salarié des personnes retraitées ou en situation de handicap et géré par un groupement spécialisé. 

Le destin du Censi-Bouvard n’est pour le moment pas encore scellé. La prolongation de la mesure au-delà du 31 décembre 2022 dépend des conclusions du rapport chargé d’évaluer son efficacité. 

Déclarer ses loyers en micro-BIC ou au régime réel en LMNP

Bien qu’il ne soit pas exclusivement réservé à l’immobilier neuf, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet d’optimiser la fiscalité de son placement. C’est une option intéressante pour investir sans contraintes dans un programme en VEFA, une maison à faire construire ou un deux-pièces à peine achevé destiné à de la location saisonnière. 

Les loyers collectés doivent être déclarés tous les ans au titre des bénéfices industriels non commerciaux (BIC). Grâce au statut LMNP, vous avez le choix entre deux avantages. Première option : un abattement de 50 % sur vos revenus fonciers. Deuxième possibilité : le régime réel. Vous pouvez alors déduire de vos recettes locatives les dépenses engagées pour l’exploitation de votre appartement comme : 

• les impôts locaux ;
• les intérêts d’emprunt et les frais de dossier bancaire ; 
• les assurances ;
• les frais fixes (électricité, eau, abonnement internet…)
• les charges de copropriété ; 
• les frais de notaire,
• les honoraires de l’agence…

Pour prétendre au statut LMNP, vous devez louer le bien meublé à titre non professionnel. Pour le Trésor public, cela veut dire : 

• que les loyers perçus n’excèdent pas 23 000 euros par an ; 
• ou que la somme des loyers collectés est inférieure aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. 

Jusqu’à 65 % d’abattement sur ses revenus locatifs avec Loc’Avantages

Si vous souhaitez faire diminuer la part de vos revenus fonciers au moment de la déclaration d’impôt, vous pouvez signer une convention Loc’Avantages avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Ce dispositif destiné à la location nue remplace au 1er mars 2022 Louer abordable, appelé aussi loi Cosse. 

Le taux de l’abattement sur vos recettes dépend du montant du loyer réclamé. Plus il sera en dessous du prix du marché, plus la déduction sera élevée. En fonction de l’effort consenti par le propriétaire, elle peut aller de 15 à 65 % des sommes perçues. 

Mais pour l’obtenir, il vous faudra respecter plusieurs critères : 

• la location doit durer 6 ans ;
• les ressources des locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond, tout comme le loyer ;
• l’occupant ne doit pas être un membre de votre famille ; 
• le logement ne doit pas être une passoire thermique (étiquette F ou G).

Enfin, pour espérer réduire de 65 % vos revenus fonciers, vous devrez sous-traiter la location à un tiers dans le cadre de l’intermédiation locative. Vous signez un bail avec une association spécialisée et agréée. C’est elle qui se charge ensuite de sélectionner les habitants et d’encaisser les loyers.